Sismabonus acquisto, demolizione e ricostruzione con ampliamento
L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità, per chi compra casa in un edificio demolito e ricostruito con ampliamento volumetrico, di usufruire del Sismabonus acquisto, da calcolarsi sul prezzo di acquisto, seppur con la precisazione in ordine alla necessità di prestare attenzione agli strumenti urbanistici, poiché i limiti agli ampliamenti volumetrici possono essere molto diversi a livello locale.
In modo particolare, con la risposta all’interpello n. 97 del 2021 l’Agenzia ha esaminato l’ipotesi in cui prima della realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria maggiore, l’edificio era composto da 58 appartamento e 2 locali commerciali, oltre due livelli interrati contenenti 58 box pertinenziali. Orbene, in primo luogo gli interventi di miglioramento o adeguamento antisismico che possono usufruire del Sismabonus debbono essere realizzati in zona 1, 2 o 3.
Tali interventi ricomprendono anche la demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto all’edifico preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano. In questi casi, dunque, l’acquirente ha diritto al Sismabonus che deve essere calcolato sul prezzo di acquisto, entro un limite di spesa pari a 96.000 euro ed è necessario che la vendita dell’immobile avvenga entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
Inoltre l’Agenzia, ha dichiarato che la fruizione del Sismabonus acquisti è possibile a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia stato emesso ai sensi dell’articolo dall’articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del D.P.R. n. 380 del 2001, rispettivamente disciplinanti le ristrutturazioni e le nuove costruzioni. (Sul punto anche risposta all’interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 557 del 2020). 1
Sul punto inoltre si segnala che il Decreto semplificazioni ha modificato la disciplina degli interventi di ristrutturazione edilizia includendo nelle ristrutturazioni edilizie gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e le modifiche necessaria all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità e all’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Inoltre, tali interventi, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, possono prevedere incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana e conseguentemente è possibile procedere alla demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico qualora tale ampliamento sia consentito dalla normativa locale.
Condominio
L’agevolazione fiscale del c.d. Superbonus è stata estesa dalla legge di bilancio per il 2021, comprendendo ora anche le spese sostenute per tutti gli edifici dal 1° luglio 2020 sino al 31 dicembre 2022, mentre per gli edifici di edilizia popolare il periodo si estende fino al 30 giugno 2023.
Tuttavia, affinché sia possibile fruire della suddetta estensione temporale è necessario completare almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022; questa data, quindi, rappresenta il punto di partenza al fine di calcolare i tempi che devono esser rispettati per essere certi di poter usufruire dell’agevolazione, tenendo conto sia dei tempi utili per i lavori di un condominio, sia di quelli necessari per le pratiche burocratiche propedeutiche all’inizio dei lavori.
L’Arch. Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano ha esaminato i tempi necessari per le differenti fasi, ritenendo che fosse utile iniziare l’iter entro la fine del mese di febbraio.
La fase preliminare, difatti, può protrarsi sino a 60 giorni e ha ad oggetto la valutazione della possibilità della fruizione effettiva del Superbonus, la nomina del tecnico o l’incarico a un General Contractor e in questa fase sarà anche necessario provvedere alla verifica di conformità edilizia e urbanistica, effettuando il rilievo e richiedendo la conformità al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio. In questo caso l’ufficio ha a disposizione sino a 30 giorni per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi (salvo sospensioni per cause di forza maggiore). Inoltre, nella fase in esame dovrà anche essere effettuata la verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.
La seconda fase è quella progettuale ed esecutiva e può avere una durata fino a 270 giorni. In questa fase sono scelti gli interventi, si ottengono i preventivi delle aziende e si definisce l’impresa esecutrice o il General Contractor o il soggetto a cui cedere il credito. Ulteriormente, si deve eventualmente procedere alla sanatoria sulle possibili difformità edilizie e urbanistiche; ma questi interventi non rientrano in quelli ammessi al Superbonus e allungano i tempi di circa 30 giorni.
Qualora sia stata scelta la cessione del credito a una banca o a una finanziaria sarà necessario calcolare ulteriori 15 giorni necessari per ottenere il nulla osta per procedere e, infine, si devono calcolare i tempi necessari per la pratica edilizia e l’esecuzione dei lavori.
Da ultimo, la terza fase di chiusura della pratica edilizia, in cui si deve anche procedere con l’APE post- intervento e l’asseverazione dello stesso, oltreché con le asseverazioni fiscali e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, può durate fino a 30 giorni. Orbene, l’Arch. Galante in ordine alla realizzazione di interventi di ristrutturazione su di un condominio di grandi dimensioni ha previsto un tempo realistico di 8 mesi per la conclusione della procedura.
Bonus facciate, muri interni
In ordine al c.d. Bonus Facciate è necessario esaminare l’ipotesi in cui gli interventi riguardino una facciata che non sia visibile da suolo pubblico.
Orbene, sul punto si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 154 del 2021 in cui, nella fattispecie concreta esaminata il muro era visibile solo accedendo ad un complesso monumentale liberamente visitabile dal pubblico.
Orbene, innanzitutto l’Agenzia ha ricordato che il bonus in discorso è volto a restituire decoro ai centri storici e ad aiutare il comparto edilizia.
Tuttavia, uno dei requisiti necessari affinché si possa usufruire della detrazione è che gli interventi siano visibili dalla strada e che siano realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi.
L’agevolazione quindi inerisce il restauro, il recupero dell’involucro esterno visibile degli edifici e quindi la parte anteriore, frontale e principale degli immobili ristrutturati.
Allo stesso tempo nella circolare 2/E del 2020 era stato previsto che “devono, invece, considerarsi escluse, stante il testo normativo, riferito alle facciate esterne e alle strutture opache verticali, le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché le spese sostenute per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli”.
Conseguentemente è ammessa l’agevolazione per la facciata in questione poiché il presupposto essenziale è che la porzione di immobile su cui debbono essere effettuati gli interventi risulti visibile da suolo ad uso pubblico e che sia stata stipulata in tal senso anche un’apposita convenzione con il Comune disciplinante l’uso.
Ovviamente, al fine di usufruire della detrazione saranno necessari anche tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla normativa.
Vani non riscaldati
Con riferimento al tema dei vani non riscaldati è necessario segnalare innanzitutto che il Super ecobonus costituisce un’evoluzione potenziata dell’Ecobonus ordinario, nato dalla legge n. 296/2006 con aliquota del 55%.
La suddetta agevolazione era volta alla riduzione dei consumi energetici.
Alla luce dell’obbiettivo che si poneva era fruibile solo con riferimento agli immobili dotati di impianto di riscaldamento e alla coibentazione di superfici disperdenti, ossia di separazione tra lo spazio riscaldato e l’ambiente esterno o ambienti non riscaldati.
Orbene, anche il Superbonus è stato implementato con questa impostazione, difatti l’articolo 119 D.L. 34/2020 prevede che rientrino tra gli interventi agevolabili quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda (la cui definizione è rinvenibile nel D.M. 26/06/015).
All’articolo 2 di detto Decreto ministeriale è previsto che per superficie disperdente si intenda la “superficie che delimita il volume climatizzato V rispetto all’esterno, al terreno, ad ambienti a diversa temperatura o ambienti non dotati di impianto di climatizzazione”.
Il suesposto principio tuttavia è stato superato da una successiva novella legislativa, alla luce della quale l’articolo 119, comma 1, lettera a) D.L. 34/2020 prevede che gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente; in questo modo si tende a limitare la dispersione tra ambienti riscaldati e ambienti non riscaldati, scongiurando che questi ultimi siano dotati di un involucro particolarmente scadente e creando così uno spazio tampone a temperatura controllata.
Allo stesso modo nelle FAQ del ministero dell’economia era già dichiarato che allorquando si fosse proceduto a realizzare un cappotto su un edificio condominiali in cui solo uno degli appartamenti era privo di impianto, si potesse comunque accedere al 110% per le spesa sostenuta per la coibentazione della superficie di tale appartamento e quindi si potrebbe ipotizzare la possibilità di estendere la fruizione del 110% anche alle spese per la riqualificazione dell’involucro di vani non riscaldati collocati all’interno di unità immobiliari dotate di impianto.
Ad ogni modo si deve rilevare che non vi è ancora certezza sul tema e che pertanto è necessario prestare la massima cautela, applicando il Superbonus alle spese volte al miglioramento della prestazione energetica della sola superficie disperdente, salvo i casi espressamente previsti dalla legge.
Sottotetto non riscaldato
La legge di Bilancio 2021 ha modificato gli articoli 119 e 121 D.L. 34/2020 specificando ora che il tetto rientra nel calcolo del 25% della superficie lorda disperdente.
In modo particolare ora è prevista la detrazione del 110% per gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente”.
Quindi, il tetto è annoverato nel complesso delle pareti orizzontali, verticali e inclinate su cui è possibile intervenire con la coibentazione dell’immobile e a tal fine non conta che ci sia un sottotetto e che lo stesso sia riscaldato o no.
È possibile coibentare il solaio di calpestio del sottotetto ma questa spesa non sarà detraibile con il Superbonus, a meno che il tecnico non certifichi che si tratta di una spesa accessoria e necessaria per completare l’intervento principale.
Infine, anche se ai sensi della lettera a) del primo comma dell’articolo 119 D.L. 34/2020 “gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente”, resta confermato che il Superbonus è riconosciuto nel caso in cui l’intervento di coibentazione riguardi una superficie pari ad almeno il 25% della superficie complessiva disperdente lorda, quindi la sola coibentazione del tetto non consente di rispettare il requisito nel caso in cui vi sia un sottotetto non riscaldato.
Edifici collabenti
In ordine alla fruizione del Superbonus per edifici collabenti, l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 161 del 2021 ha confermato quanto già espresso nella circolare n. 19/E del 2020 per cui le detrazioni spettano anche per gli interventi realizzati su immobili classificati F/2 poiché gli stessi possono considerarsi esistenti.
In modo particolare la circolare 19/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate forniva una guida per la dichiarazione dei redditi 2019 oltreché indicazioni relative all’Ecobonus e affermava che per gli edifici collabenti nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante deve essere dimostrabile che l’edificio sia dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche previste dal D.lgs. 192/2005 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.
La suddetta condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi rientranti nel bonus ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.
Questi principi valgono anche per il Superbonus, inoltre la legge di Bilancio 2020 ha previsto che si possa fruire del Superbonus anche per edifici privi di APE perché sprovvisti di tetto, di un muro o più muri perimetrali o di entrambi, purché sia raggiunta al termine dei lavori una classe energetica in fascia A.
In modo particolare l’articolo 119, comma 1-quater D.L. 34/2020 prevede che “sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A”.
Dopo un confronto con l’ENEA l’Agenzia ha ritenuto che per gli interventi di efficientamento energetico sia anche necessario provare, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l’edificio era dotato di impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. In questo caso si è esonerati dal produrre l’APE iniziale.
Qualificazione dell’intervento edilizio
Con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia, si segnala che successivamente alla novella di cui al D.L. 76/2002, l’articolo 3 D.P.R. 380/2001 ha subito importanti innovazioni.2 Conseguentemente, rientrano nella ristrutturazione edilizia sia gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico come anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, nel caso in cui legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali consentano incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. La qualificazione dell’intervento sarà effettuata dall’Ente locale qualora la normativa regionale preveda che gli interventi siano soggetto dal permesso di costruire. Alternativamente, il progettista dovrà asseverare tramite SCIA la qualificazione dell’intervento che poi sarà sottoposta dall’Ente territoriale competente a controllo di verifica.
Le spese relative all’incremento di volume a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione ed ai fini solo del Super sismabonus sono ammesse solo a partire dal 17.07.2020 (data in cui il D.L. 76/2020 ha previsto l’incremento volumetrico non legato alle innovazioni necessaria per l’adeguamento alla normativa antisismica), richiedendo se necessario e possibile all’ente comunale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato e allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia (visto che il provvedimento normativo non dispone nessuna specifica retroattività). Il Super ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante operam.
Indipendenza funzionale e accesso autonomo
Con riferimento ai requisiti necessari per poter qualificare un’unità immobiliare come funzionalmente indipendente, si rinviene la risposta n. 115 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate ove è stato affermato che il proprietario di un immobile autonomo ad uso residenziale che condivide con un’altra unità lo scarico di fogna può usufruire del Superbonus 110% qualora l’abitazione sia funzionalmente indipendente e cioè dotata di almeno 3 impianti di proprietà esclusiva tra acqua, gas, energia elettrica e riscaldamento e disponga di accesso autonomo dall’esterno, oltreché ovviamente siano rispettate le altre condizioni e adempimenti richiesti dalla normativa.
Nella risposta 116 del 2021, invece l’Agenzia delle Entrate ha specificato che può fruire della detrazione il comproprietario di un’abitazione disposta su due piani, che costituisce porzione di un ampio immobile suddiviso in più alloggi residenziali, dotata di accesso autonomo e in via esclusiva di un serbatoio di gas, di un impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria, di un impianto elettrico e in via non esclusiva un impianto idrico appartenente ad una utenza comune, con contatore esclusivo di ripartizione e contabilizzazione e di impianti di deiezione e depurazione dei reflui civili esclusivi, finché non sono convogliati verso un depuratore comune. Avendo almeno 3 installazioni o manufatti di proprietà esclusiva tra impianto idrico, per il gas, per l’energia elettrica e per la climatizzazione invernale l’unità può essere definita funzionalmente indipendente.
Il D.L. 34/2020 prevede che gli interventi ammessi al Superbonus debbano essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti che trainati), singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati), edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati) e unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site in edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati).
Il Decreto Agosto ha introdotto il comma 1-bis dell’articolo 119 D.L. 34/2020 ,ai sensi del quale ,“per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.
Infine, la Legge n. 178 del 2020 (legge di bilancio) ha modificato il suddetto comma prevedendo che “un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.
1 È necessario specificare che in linea generale, in ordine al Sismabonus l’Agenzia delle Entrate, in altri interpelli, ha altresì indicato che “con riferimento agli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione, ai fini dell’applicazione del cd. sisma bonus di cui al citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente [cfr. articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001] e non in un intervento di nuova costruzione [cfr. articolo 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001]. Tale qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori (cfr. circolare n. 13/E del 2019).” (Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 139 del 2020).
2 Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) D.L. 76/2020 si intendono “”interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresi’ gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento puo’ prevedere altresi’, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purche’ sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.