Comunicato dottrinale
Il Registro comunale dei Diritti Edificatori quale strumento essenziale di trasparenza, certezza e governo del territorio
Nell’ambito dell’attività di studio e approfondimento che la Fondazione de Iure Publico dedica da anni all’evoluzione del sistema lombardo di governo del territorio, appare opportuno richiamare l’attenzione dei Comuni sul tema dell’istituzione, dell’aggiornamento e della pubblicazione del Registro comunale dei Diritti Edificatori, trattandosi di un profilo di particolare rilievo applicativo.
La questione assume oggi particolare rilievo alla luce del ruolo che i diritti edificatori rivestono nell’ambito degli strumenti perequativi, compensativi e incentivanti disciplinati dall’art. 11 della l.r. Lombardia n. 12/2005.
Tali strumenti rappresentano, infatti, uno dei profili più significativi della legislazione regionale in materia urbanistica, in quanto consentono di governare le trasformazioni del territorio attraverso meccanismi capaci di coniugare interesse pubblico, equa distribuzione delle capacità edificatorie, riqualificazione urbana e contenimento del consumo di suolo.
Affinché tali strumenti possano trovare effettiva applicazione, i diritti edificatori devono essere riconoscibili nella loro origine, consistenza, titolarità e circolazione.
In questa prospettiva, il Registro comunale dei Diritti Edificatori non può essere considerato un mero adempimento formale, ma deve essere inteso come uno strumento essenziale di trasparenza, tracciabilità e controllo.
Attraverso il Registro, l’Amministrazione comunale può ricostruire e rendere conoscibile il percorso dei diritti edificatori generati nell’ambito della pianificazione comunale, verificandone la formazione, l’eventuale trasferimento e le condizioni di utilizzabilità.
Al tempo stesso, il Registro consente a cittadini, professionisti e operatori economici di disporre di un quadro certo entro cui valutare l’esistenza, la disponibilità e la trasferibilità dei diritti.
La Fondazione ha recentemente svolto una ricognizione sul grado di attuazione dei Registri comunali dei Diritti Edificatori nel territorio lombardo. L’esito dell’analisi appare meritevole di attenzione, poiché, a fronte di 1.502 Comuni presenti in Lombardia, risultano individuabili soltanto 59 Comuni dotati di un Registro pubblicato e consultabile online.
Inoltre, anche tra i Registri rinvenuti, in diversi casi gli stessi risultano privi di annotazioni, non aggiornati da tempo oppure non idonei a fornire un quadro completo e attuale dei diritti edificatori esistenti, attribuiti o trasferiti.
Tale dato evidenzia una distanza significativa tra la previsione normativa e la sua concreta attuazione a livello locale. La mancata istituzione o il mancato aggiornamento del Registro rischiano di indebolire l’effettività degli strumenti perequativi e compensativi previsti dai PGT, rendendo più complessa la gestione dei diritti edificatori e meno agevole la verifica della loro effettiva disponibilità.
Il tema assume particolare importanza nei casi in cui tali diritti non siano destinati a operare esclusivamente all’interno di un singolo comparto, ma possano essere trasferiti e utilizzati in ambiti diversi secondo le regole definite dal Comune. In queste ipotesi, il Registro rappresenta il presidio necessario affinché l’Amministrazione possa esercitare correttamente il proprio ruolo di regolazione e controllo, evitando situazioni di incertezza sia per l’ente locale sia per gli operatori privati.
In assenza di uno strumento chiaro di annotazione e pubblicità, diventa infatti più difficile verificare l’origine del diritto, il soggetto titolare, la quantità edificatoria disponibile, gli eventuali trasferimenti intervenuti e le concrete modalità di utilizzo. Ne deriva il rischio che previsioni urbanistiche anche avanzate restino prive di adeguati strumenti applicativi.
Il Registro assume rilievo anche quale strumento di gestione attiva di un eventuale fondo comunale di riserva dei diritti edificatori. Nell’ambito della disciplina perequativa e compensativa definita dagli atti del PGT, da eventuali regolamenti comunali e dalle relative convenzioni urbanistiche, il Comune può infatti prevedere la formazione di una riserva di diritti edificatori, alimentata, ad esempio, da diritti generati da aree di proprietà pubblica, da aree cedute gratuitamente all’Amministrazione o da quote di capacità edificatoria espressamente destinate a finalità pubbliche secondo le regole della pianificazione comunale.
Tale fondo, ove previsto e correttamente disciplinato, può costituire uno strumento utile per sostenere politiche di interesse pubblico, favorire la realizzazione di opere, servizi e attrezzature pubbliche o di interesse generale, accompagnare interventi di rigenerazione urbana e valorizzare il patrimonio dell’ente.
Il Registro dei Diritti Edificatori assume un rilievo ancora maggiore se letto in connessione con le politiche regionali in materia di rigenerazione urbana, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e contenimento del consumo di suolo.
La delocalizzazione di volumetrie, la concentrazione delle capacità edificatorie in ambiti coerenti con l’interesse pubblico e il recupero di aree dismesse o sottoutilizzate presuppongono infatti un sistema di diritti edificatori conoscibile, tracciabile e governato.
Per queste ragioni, la Fondazione ritiene utile sensibilizzare i Comuni lombardi sull’opportunità di verificare lo stato di istituzione, aggiornamento e pubblicazione del Registro comunale dei Diritti Edificatori, quale strumento previsto dall’ordinamento regionale e funzionale alla corretta gestione dei diritti edificatori attribuiti, trasferiti o comunque movimentati nell’ambito della pianificazione comunale.
Un Registro correttamente istituito, aggiornato e accessibile consente all’Amministrazione comunale di disporre di un quadro ordinato e verificabile dei diritti esistenti e, al tempo stesso, permette a cittadini, professionisti e operatori economici di valutare con maggiore chiarezza la consistenza, la disponibilità e l’eventuale trasferibilità degli stessi.
La Fondazione de Iure Publico continuerà ad approfondire il tema nell’ambito delle proprie attività di studio, formazione e confronto con gli enti locali, nella convinzione che una più ampia e uniforme attuazione dei Registri comunali dei Diritti Edificatori possa rappresentare un passaggio rilevante per rendere più efficace il sistema lombardo di governo del territorio.
In tale prospettiva, la Fondazione intende promuovere un progetto di partenariato dottrinale rivolto ai Comuni interessati, finalizzato ad accompagnare gli enti nella corretta impostazione giuridico-amministrativa del Registro comunale dei Diritti Edificatori e nell’individuazione di strumenti idonei a favorire una gestione più ordinata, trasparente e verificabile dei diritti edificatori.
La Fondazione resta pertanto a disposizione dei Comuni interessati per promuovere ulteriori momenti di approfondimento tecnico giuridico sul tema e per illustrare, ove richiesto, i contenuti del progetto.
Fondazione de Iure Publico
Centro Studi Giuridici sulla Pubblica Amministrazione