Dicembre 2021 – Casistica Superbonus II

Le pertinenze

Con riferimento al tema delle pertinenze, si segnala che l’Agenzia delle Entrate nella circolare 30/E del 2020 ha precisato che “conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8. […] ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi».”

Conseguentemente, qualora vi sia un posto auto pertinenziale, accatastato autonomamente e posizionato nel garage al piano interrato di un edificio oggetto di intervento agevolabile, il limite di spesa deve essere calcolato prendendo in considerazione anche tale pertinenza.

Pertanto, ad esempio, in un condominio costituito da tre appartamenti e da tre posti auto posizionati nel seminterrato, il limite di spesa per il cappotto termico sarebbe di 240 mila euro, dal momento che si dovrà tenere conto anche delle 3 pertinenze.

 

Le pertinenze in edifici di un unico proprietario

Rimanendo in tema di pertinenze, rileva segnalare che la legge di Bilancio 2021, alla lettera n), del comma 66, ha modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, stabilendo che il Superbonus trova applicazione anche agli interventi realizzati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

Conseguentemente, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Ad ogni modo, anche in tale ultima ipotesi i summenzionati soggetti possono fruire del superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, ai sensi del decimo comma dell’articolo 119 D.L. 34/2020.

Ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari l’Agenzia delle Entrate ha specificato, nelle risposte agli interpelli n. 461 del 2021 e n. 464 del 2021, che tale limite riguarda solo le unità residenziali e non anche le pertinenze, che quindi non vanno incluse nel calcolo del numero delle unità immobiliari agevolabili di un singolo proprietario.

Ciò detto, l’unico proprietario di un edificio composto da 3 unità immobiliari abitative e 3 pertinenze, che realizzasse interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio potrebbe fruire del Superbonus.

Trova applicazione anche in questa ipotesi il limite delle due unità immobiliari previsto dal comma 10 dell’articolo 119 D.L. 34/2020, ai sensi del quale “le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”. Il predetto limite riguarda la facoltà di realizzare interventi trainati su singole unità dell’edificio possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Ad ogni modo, si segnala che la previsione di cui trattasi è inserita nel comma 9, lettera a) dell’articolo 119 D.L. 34/2020, ai fini dell’applicazione del superbonus; conseguentemente, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio” e , quindi, in ordine alla quantificazione dei limiti di spesa ammessi al superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – risulta necessario tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse anche le pertinenze.

D’altra parte, anche in ordine agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, è necessario verificare che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Difatti, è possibile fruire del superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo allorquando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Rimane ad ogni modo esclusa la facoltà di beneficiare del superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.

Diversamente, nella risposta all’interpello n. 242 del 2021 l’Agenzia delle Entrate aveva specificato che in caso di edificio di comproprietà di due coniugi composto da un immobile con pertinenza distintamente accatastata e altri due locali commerciali non di pertinenza, le unità da considerare fossero 3 per il supersismabonus e solo una per il super ecobonus, in quanto il conteggio doveva fare riferimento al solo immobile dotato di riscaldamento.

 

Cappotto termico – autorizzazione paesaggistica

Con riferimento agli interventi di efficientamento energetico che prevedono la posa del cappotto termico sugli edifici di interesse storico e architettonico, realizzati prima del 1945 e situati in centri storici o aree di interesse pubblico, risulta necessaria l’autorizzazione paesaggistica.

Sul punto si è espresso il Ministero della Cultura, che con la circolare n. 4/2021.

Ordunque, in ordine al cappotto termico il Mibact, nella sua circolare, ha evidenziato “come, pur confermando la possibilità di esentare i medesimi interventi qualora ascrivibili alla categoria straordinaria a condizione “che non alternino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici” come stabilito dall’art. 149 del Codice, le specifiche caratteristiche tecnico-costruttive, definite caso per caso, possono comportare incrementi di spessore anche significativi in funzione dello specifico materiale, della soluzione tecnica prescelta e del grado di efficientamento termico richiesto dall’intervento.

Sulla base di tale considerazione appare quindi da escludere che tali interventi possano ritenersi sempre eseguibili “nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti”, condizione che risulta essere uno dei pre-requisiti fondamentali affinché tali interventi possano essere ricompresi tra gli interventi di coibentazione di cui al punto A2 dell’Allegato A, soprattutto se riferiti ad “immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici.”

Per i motivici sopra riportati, non si ritiene, quindi, che l’esenzione possa essere applicata gli interventi sugli edifici di edilizia storica così come definiti nella citata Circolare n. 42, realizzati prima del 1945, per i quali sarà necessario procedere tramite autorizzazione semplificata di cui al punto B3 dell’Allegato B del D.P.R. n. 31/2017. Si rammenta peraltro che, in relazione a tale procedura, il termine assegnato alla Soprintendenza per l’espressione del parere è di 20 giorni. 

In conformità con quanto precisato al punto 6 della citata Circolare n. 42, la sola fattispecie di immobili per la quale anche il rivestimento a “cappotto” e, dunque, con accrescimento apprezzabile dello spessore murario e con modifica significativa delle sue caratteristiche materiche potrebbe essere ricompresa tra gli interventi indicati alla voce A2 (in esenzione) è quella riferita agli immobili ascrivibili all’edilizia contemporanea, realizzati dopo il 1945, purché tali interventi non alterino l’aspetto esteriore anche in termini di finiture” (Circolare Mibact n. 4/2021).

 

Attività del general contractor

La direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate della Lombardia ha dichiarato che “ la spesa relativa al compenso per il servizio reso da parte del “General Contractor”, a titolo di costi organizzativi e di coordinamento delle attività che gli sono state affidate dal condominio […] non possano essere oggetto di detrazione da parte dell’interpellante, dovendosi ritenere agevolabili soltanto le voci di spesa strettamente relative agli interventi eseguiti ed ammissibili al Superbonus, in linea con quanto previsto dal d.l. 34 del 2020 e quanto chiarito dalla circolare n. 24 del 2020” (Risposta della Direzione regionale della Lombardia dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 904-334/2021).

Allo stesso modo l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 254 del 2020 ha dichiarato che la “circolare n. 30/E del 2020 ha confermato che sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, specificando che tra le predette spese non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all’amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all’esecuzione dei lavori e all’accesso al Superbonus. Tale chiarimento risulta estendibile anche all’eventuale corrispettivo corrisposto al contraente generale” per l’attività di “mero” coordinamento svolta e per lo sconto in fattura applicato, trattandosi, anche un questo caso, di costi non “direttamente” imputabili alla realizzazione dell’intervento. Pertanto tale corrispettivo è, in ogni caso, escluso dall’agevolazione” (Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 254 del 2021).

 

Interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento

Gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico possono accedere al Superbonus 110% a determinate condizioni, come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 210/2021.

Un esempio proposto è il caso in cui un contribuente si sia rivolto all’Agenzia delle Entrate perché voleva realizzare dei lavori di demolizione di tre immobili (uno classificato come collabente e censito in categoria F/2, un deposito c/2 e una stalla c/6) e ricostruzione di due unità immobiliari residenziali. La ricostruzione sarebbe avvenuta su una differente area di sedime e con un ampliamento del 35%.  Gli immobili sarebbero stati ricostruiti con un miglioramento antisismico di almeno due classi di rischio. L’intervento avrebbe previsto inoltre l’installazione di impianti fotovoltaici e di accumulo su ognuno dei due edifici e di colonnine elettriche. Il contribuente ha quindi chiesto se potesse accedere al Superbonus 110% per i lavori antisismici (trainanti) e per l’installazione degli impianti fotovoltaici (trainato).

Orbene, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato, “per quanto riguarda la possibilità di fruire del Superbonus in caso di interventi antisismici realizzati su una unità censita al Catasto Fabbricati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), “ che “nella citata circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che, stante il richiamo contenuto nell’articolo 119 alle disposizioni di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Ciò in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. In linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, dunque, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa” (Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 210 del 2021).

Diversamente, come specificato in altre occasioni dall’Agenzia delle Entrate, anche per gli edifici collabenti per ottenere l’Ecobonus 110% bisogna verificare che l’edificio sia dotato di un impianto di riscaldamento.

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che “in merito alle ipotesi di opere effettuate tramite “demolizione e ricostruzione”, la citata circolare n. 24/E del 2020, nel chiarire l’ambito di applicazione oggettivo del Superbonus, ha precisato che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ” ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Ai sensi della predetta lettera d) dell’articolo 3, come modificato dal decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, « nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana». A seguito della modifica normativa intervenuta, per gli aspetti di interesse rilevanti in questa sede, dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini sopra precisati, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001” (Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 210 del 2021).

Anche in questo caso è necessario rammentare che, in presenza di un ampliamento volumetrico, si può ottenere il Sismabonus 110% anche sulla parte ampliata, mentre l’Ecobonus 110% è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.

 

Sismabonus

In ordine alla tematica del sismabonus si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate nella circolare 30/E del 2020 ha specificato che “quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (cfr. circolare n. 24/E del 2020)”.

Inoltre, qualora un soggetto sia proprietario si più immobili, si evidenzia che non vi è alcun limite al numero di unità immobiliari sulle quali realizzare interventi antisismici.

Conseguentemente, nel caso in cui il contribuente sia proprietario del 50% di un mini condominio con tre unità immobiliari, nonché di una prima casa, potrà fruire del superbonus 110% anche sull’unità immobiliare residenziale prima casa.

Da ultimo, si segnala che la commissione Monitoraggio istituita dal presidente del Consiglio superiore dei Lavori pubblici, rispondendo in merito a quesiti posti dall’Agenzia delle Entrate relativamente a unità funzionalmente autonome e indipendenti, ha dichiarato che bisogna verificare la fattibilità degli interventi antisismici dal punto di vista strutturale e verificare che l’intervento coinvolga un’«intera unità strutturale (Us)», concetto per il quale non ha alcun rilievo il fatto che le unità immobiliari presenti nell’edificio siano funzionalmente indipendenti e dispongano di accesso autonomo.

Di conseguenza, nel caso di una villetta con due appartamenti autonomi, sia che si tratti di un condominio minimo oppure di due unità con accesso autonomo dall’esterno e funzionalmente indipendenti, gli interventi antisismici dovranno comunque riguardare la villetta nel suo complesso.

 

Congruità delle spese

Con riferimento al sismabonus 110% si segnala la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 410 del 2021.

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ha rammentato che “il comma 13, lettera b) dell’articolo 119 del decreto Rilancio dispone che «per gli interventi di cui al comma 4 (interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati».

Il successivo comma 13-bis prevede che l’asseverazione «è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione». Come chiarito con la citata circolare n. 24/E del 2020, per gli interventi relativi alla adozione di misure antisismiche ammessi al Superbonus, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile, attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati. Ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro. Al fine di tener conto delle predette disposizioni, si è reso necessario aggiornare il decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n.58. In particolare, il predetto decreto, come modificato dalla legge 9 gennaio 2020, n. 24, prevede all’articolo 3, che «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».

Successivamente, l’articolo 2 del decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329, che entrato in vigore il 7 agosto 2020, ha modificato l’Allegato B del citato decreto n. 58 del 2017 (contenente il modello relativo all’asseverazione del progettista), al fine di prevedere anche la dichiarazione relativa alla congruità delle spese prevista dall’articolo 119 del decreto Rilancio.” Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 410 del 2021).

Richiamando il parere del 2 febbraio 2021 del Consiglio Superiore dei lavori pubblici l’Agenzia ha dichiarato che “sulla base di quanto sopra riportato, dunque, l’attestazione della congruità delle spese, inserita nell’Allegato B, risponde ad una semplificazione degli adempimenti e, conseguentemente, la mancanza della stessa al momento in cui è stata presentata la pratica edilizia relativa alla SCIA, non dovrebbe pregiudicare l’accesso al Superbonus.

Ciò in quanto, ai fini del Superbonus, il comma 13, lettera b) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce che per gli interventi antisismici “i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico” attestano, “altresì la corrispondente congruità delle spese” e ai sensi del successivo comma 13-bis del citato articolo 119, la predetta asseverazione “è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’art. 121”. Si ritiene, pertanto, che detta attestazione dovrà essere prodotta entro tale ultimo termine.

Nel caso di specie, pertanto, considerato che l’Istante rappresenta di aver prodotto allo sportello unico insieme alla SCIA in data 27 agosto 2020, l’asseverazione in conformità all’allegato B, al fine di attestare il passaggio a due classi di rischi inferiore, si ritiene che lo stesso potrà beneficiare del “Superbonus” purché entro la fine dei lavori produca anche l’attestazione della congruità delle spese.

Resta fermo che, alle condizioni sopra citate, l’Istante potrà beneficiare, per gli interventi del sismabonus, solo delle disposizioni in esame previste dal decreto Rilancio che prevedono una detrazione del 110 per cento e che la disciplina “ordinaria” del sismabonus ex articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus” (Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 410 del 2021).