Dicembre 2021 – Permessi edilizi, come scegliere il titolo abilitativo corretto: tettoie, pergole, pergotende
Tettoie, pergole e pergotende possono rappresentare manufatti tra loro significativamente diversi per dimensioni, struttura, finalità ed impatto urbanistico e, conseguentemente, sono soggetti al rilascio di titoli abitativi differenti ovvero possono ricadere nell’ambito dell’attività edilizia libera.
A fronte dell’incerta distinzione tra gli uni e gli altri, la giurisprudenza prevalente ha tracciato le fondamentali linee distintive tra le diverse tipologie di manufatti e il conseguente regime edilizio applicabile.
Fermo quanto premesso in termini generali, la giurisprudenza configura la tettoia come “una struttura pensile, addossata al muro o interamente sorretta da pilastri, di possibile maggiore consistenza e impatto visivo rispetto al pergolato (normalmente costituito, quest’ultimo, da una serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera, idonea a sostenere piante rampicanti o a costituire struttura ombreggiante, senza chiusure laterali)”. (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 18 febbraio 2015, n. 825).
Le tettoie sono ascrivibili agli interventi di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, assoggettabili ai sensi dell’art. 10 del medesimo D.P.R. n. 380/2001 al permesso di costruire nel caso in cui la tettoia abbia i “caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell’opera”. (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 2 marzo 2018, n. 1309). Infatti, “la realizzazione di una tettoia non integrante l’edificazione di una struttura leggera facilmente smontabile e demolibile, comporta la trasformazione edilizia del territorio ex art. 3, comma 1, lettera e) del D.P.R. n. 380/2001; tale opera si caratterizza quindi in termini di “nuova costruzione” per la quale è necessario il previo rilascio del titolo abilitativo”. (cfr. T.AR. Campania, Napoli, sez. II, 19 agosto 2019, n. 4359).
Tali manufatti, tenuto conto delle suddette caratteristiche costruttive e dimensionali non possono qualificarsi quali mere pertinenze del fabbricato “principale”, essendo idonei ad alterare il preesistente assetto urbanistico edilizio del territorio, aggravandone il carico, ed avendo un autonomo valore di mercato rispetto al fabbricato preesistente. (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 17 settembre 2020, n. 1174).
D’altra parte, non è necessario munirsi del previo titolo edilizio nel caso in cui la tettoia sia priva di carattere di autonoma utilizzabilità, sia dotata di un volume modesto rispetto all’edificio principale ed abbia natura accessoria in quanto preordinata a soddisfare un’oggettiva esigenza di quest’ultimo. (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, n. 732/2017).
Orbene, non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richieda, o non richieda, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata. Occorre fare riferimento all’impatto effettivo che le opere generano sul territorio con la conseguenza che si deve qualificare l’intervento edilizio quale nuova costruzione laddove, avuto riguardo alla sua struttura e all’estensione dell’area relativa, essa si presenti idonea a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie.
In tale senso, si è chiarito che finanche gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe, apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione dell’immobile cui accedono; tali strutture non possono viceversa ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni sono di entità tale da arrecare una visibile alterazione dell’edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite.
Ciò posto, è onere dell’Amministrazione motivare in modo esaustivo, attraverso una corretta e completa istruttoria che rilevi esattamente le opere compiute, per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera. (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2715).
Fermo quanto sopra, la sentenza T.A.R. Sardegna 29 maggio 2021, n. 335 ha evidenziato la differenza tra le tettoie, quali strutture più consistenti con copertura fissa, e le pergole quali strutture leggere e aperte nella parte superiore.
In questo senso, infatti, la giurisprudenza ha puntualmente perimetrato l’ambito dell’attività edilizia libera con riferimento ai manufatti leggeri diretti a soddisfare esigenze temporanee configurando il pergolato come una “una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, costituita da un’impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che li connettono ad un’altezza tale da consentire il passaggio delle persone; di norma quindi, come struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, non richiede alcun titolo edilizio, a meno che sia provvisto di copertura e di tamponature non facilmente amovibili che lo qualifichi alla stregua di una tettoia”. [1]
Un manufatto di tal fatta appare privo di quelle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possono connotarlo in termini di un nuovo organismo edilizio idoneo a determinare una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e, quindi, necessitare del previo rilascio del titolo edilizio.
Allo stesso modo, la tenda munita di una struttura di supporto (cd. “pergotenda”) rientra nell’ambito dell’attività di edilizia libera in quanto l’opera principale è costituita appunto dalla tenda quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno rispetto alla quale la struttura rappresenti un mero elemento accessorio necessario al sostegno e all’estensione della tenda. (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 1° luglio 2019, n. 4472).
Nella sentenza Consiglio di Stato, sez. IV, 27 aprile 2021, n. 3393 è stato chiarito che “Non è necessario il rilascio del permesso di costruire, e conseguentemente è illegittimo il relativo ordine di demolizione adottato, per l’installazione di una pergotenda qualora non siano state realizzate tamponature o alterazioni di sagome e prospetti, ne sia stato creato alcun nuovo ambiente stabile o incremento di superfici o di volume e la copertura e la parziale chiusura perimetrale non si rivelino stabili e permanenti, a motivo del carattere retrattile delle tende”.
Gli elementi di copertura e di chiusura devono essere in materiale plastico o in tessuto comunque privi di quelle caratteristiche di consistenza e rilevanza che possano connotarlo in termini di componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione, perché è proprio in ragione dell’inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato che l’insieme non è qualificabile come organismo edilizio connotantesi per la creazione di nuovo volume o superficie. (cfr. T.A.R. Liguria, Genova, sez. II, 5 maggio 2021, n. 408).
[1] Cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 22 agosto 2018, n. 5008; Consiglio di Stato, sez. VI, 25 gennaio 2017, n. 306; T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. II, 2 luglio 2018, n. 646.