Cambio di destinazione d’uso rilevante, è sempre necessario il permesso di costruire?
La disciplina del mutamento della destinazione d’uso è uno dei perni attraverso i quali è possibile operare un effettivo governo del territorio: se l’ordinamento restasse indifferente ai cambi di destinazione d’uso dei singoli immobili si finirebbe per vanificare la zonizzazione, l’equa distribuzione degli oneri di urbanizzazione, l’effettiva applicazione degli standard urbanistici, la razionale allocazione dei carichi urbanistici. In una parola si renderebbe inutile ogni tentativo di governo del territorio. [1]
Sulla scorta di tali considerazioni, nella recente pronuncia n. 8291 del 26 settembre 2022, il Consiglio di Stato ha ribadito che “per i mutamenti di destinazione d’uso ciò che rileva – al fine di determinare la necessità di un titolo autorizzatorio e la disciplina sanzionatoria per il caso di violazione – è la rilevanza urbanistica della modifica, nel senso dell’aggravamento del carico urbanistico della zona in questione. Quando, dunque, come nel caso di specie, si passi a una categoria funzionale diversa (da rurale a residenziale), il mutamento è sempre urbanisticamente rilevante, addirittura prescindendo dall’esecuzione di opere”.
Sul punto, si rammenta che l’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001, recante “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”, definisce come mutamento rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis)turistico-ricettiva; b)produttiva e direzionale; c)commerciale; d) rurale.”
Ne discende che, “il mutamento di destinazione d’uso di un immobile tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico urbanistico integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza”.
[1] Consiglio di Stato, sez. VI, 26 settembre 2022, n. 8291; Consiglio di Stato, Sez. VI, 5 luglio 2022, n. 5593.