Ristrutturazione sottotetto, basta una SCIA?
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1047 del 14 febbraio 2022, si è pronunciato in merito alla insufficienza della SCIA nell’ipotesi di ristrutturazione di un sottotetto che ne abbia comportato un cambio di destinazione d’uso, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione impartito dall’amministrazione.
Nella fattispecie, il ricorrente aveva presentato una SCIA per le modifiche apportate al sottotetto consistenti nella sostituzione della copertura in legno, con una nuova copertura in legno coibentata, per rendere più regolare il profilo del fabbricato, e il collegamento del sottotetto con il piano sottostante. Ad avviso della parte ricorrente, tali interventi non determinavano una variazione della destinazione del sottotetto, il quale rimaneva accessibile, ma senza la possibilità di permanenza avendo una altezza media inferiore a 2,40 metri.
Tuttavia, secondo quanto emergeva da una verifica tecnica, l’intervento realizzato era diverso rispetto a quanto dichiarato nella SCIA, dato che erano state attuate opere con cambio di destinazione d’uso al fine di rendere abitabile il sottotetto, senza che rilevasse la oggettiva impossibilità di abitabilità per mancanza dei requisiti.
Sulla base di questi presupposti, il Consiglio di Stato ha spiegato che la trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è urbanisticamente rilevante in quanto, incidendo sul carico urbanistico, necessita di un titolo abilitativo idoneo – tale non potendosi considerare la SCIA a fronte di un aumento volumetrico – il cui difetto determina una situazione di illiceità che deve essere rilevata dall’amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza. Inoltre, perché si determini questa condizione non è necessario che il sottotetto sia utilizzato come camera da letto o stanza che richiede una permanenza prolungata, ma è sufficiente che sia idoneo ad essere adibito a locale di servizio.
Soppalco, è necessario il permesso di costruire?
La disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito un’abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
In questo senso, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1002/2022 ha chiarito che: “è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico”. [1]
Si rientra, invece, nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Tale ipotesi, si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.[2]
Viene inoltre precisato che, il soppalco non può costituire una pertinenza in quanto la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.
[1] Consiglio di Stato sez. VI, 11 febbraio 2022, n.1002.
[2]cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985; sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780.