Analisi della nuova disciplina avente ad oggetto le c.d. tolleranze costruttive, ai sensi dell’articolo 34 bis D.P.R. n. 380/2001
Il c.d. decreto semplificazioni, oltre ad aver abrogato il comma 2-ter dell’articolo 34 (come anticipato), ha altresì introdotto nel TU l’articolo 34 -bis D.P.R. n. 380/2001, ai sensi del quale “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”
Al secondo comma, inoltre, è stato previsto che fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscano altresì “tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.”
Infine, sia le tolleranze esecutive di cui al primo comma, sia quelle individuate dal secondo comma della disposizione in discorso, “realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”
La norma esame pertanto ha ampliato il novero delle c.d. tolleranze costruttive “avendo riguardo a limitate difformità dal titolo abilitativo edilizio presenti in quote significative del patrimonio edilizio esistente e realizzate in epoche nelle quali le stesse venivano considerate prive di rilevanza dalle amministrazioni comunali” e permette di “recuperare i relativi immobili ai processi di rigenerazione urbana.”1
Come si evince dalla relazione illustrativa, la prima ipotesi di tolleranza era già presente nel previgente articolo 34, comma 2-ter, del D.P.R. n. 380/2001 e inerisce le difformità (per un massimo del 2%) tra l’opera realizzata e taluno dei parametri a cui fanno riferimento la legge o il piano per stabilire i limiti dimensionali e localizzativi che debbono essere rispettati dagli interventi edilizi (l’altezza massima, la superficie massima, la distanza minima dai confini, l’altezza utile minima dei locali, ecc.).
In questi casi, quindi “l’immobile contrasta con detti parametri vincolanti ma per una quota percentuale (2%) che l’ordinamento considera trascurabile, con la conseguenza che la difformità, per quanto sostanziale, viene considerata non perseguibile”.
Inoltre, nel secondo comma del novellato articolo 34-bis sono invece richiamati i molto frequenti casi di difformità dal titolo edilizio che non violano alcuna normativa di piano o di legge.
In queste ipotesi, come evidenziato dalla relazione illustrativa de quo, “rispetto all’opera rappresentata negli elaborati allegati al titolo edilizio, lo stato di fatto evidenzia difformità del tutto irrilevanti perché non incidono sull’aspetto esteriore dell’edificio, sulle strutture portanti dello stesso, sui dimensionamenti e sulle distanze cogenti, non comportano aumenti di superficie e non violano alcuna normativa tecnica, ma riguardano, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc. “
Per considerare tali difformità come tolleranze esecutive è necessario che i predetti “scostamenti dagli elaborati progettuali “non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.
Sono quindi trascurabili difformità, formali e non sostanziali, che avrebbero potuto essere già state regolarizzate all’epoca di realizzazione dell’edificio con la semplice presentazione della variante di fine lavori.
D’altra parte, è necessario prendere in considerazione “come queste situazioni, non essendo state qualificate dalla legge come irrilevanti”, ostacolassero le dichiarazioni di legittimità degli immobili in sede di stipula degli atti di trasferimento dei beni ed erano causa di contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi.
Pertanto, l’intento della novella era di “salvaguardare l’interesse pubblico a garantire la celere circolazione dei beni e a consentire il recupero e la rigenerazione edilizia di immobili che presentano unicamente discordanze meramente “formali” rispetto agli elaborati progettuali autorizzati.” Le previsioni di cui all’articolo 34-bis D.P.R. n. 380/2001, erano “vigenti da alcuni anni nei sistemi regionali ed hanno consentito un significativo sfoltimento del c.d. micro-contenzioso che paralizzava l’attività di notai e uffici comunali, consentendo agli sportelli unici di concentrare risorse significative”.
D’altra parte la relazione tecnica al D.L. n. 76/2020 ha specificato che non vi è restrizione del campo di azione delle sanzioni pecuniarie in quanto la tolleranza del 2% era “già prevista all’articolo 34, comma 2-ter, e le irregolarità geometriche e le difformità di minima entità, eseguite durante i lavori “di attuazione dei titoli abilitativi edilizi e che non comportano violazione della disciplina ed urbanistica edilizia” non possono essere in alcun modo oggetto di sanzioni pecuniarie, in quanto non ricorrono gli estremi di un abuso, né quelli di un accertamento di conformità.”
Le predette minime difformità, difatti, anche dalla disciplina previgente non comportavano sanzioni e quindi le misure proposte con la novella sono neutre sotto il profilo finanziario.
In ordine al novellato articolo è necessario segnalare che il TAR Lombardo ha escluso l’applicabilità della nuova disciplina nel caso in cui la sua entrata in vigore sia successiva al provvedimento impugnato. 2
1 Relazione illustrativa D.L. 76/2020.
2 T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, n. 2327/2020.